DAS GROSSE BAUHERRENMODELL
Als großer Bauherr wird aus steuerlicher Sicht der Investor an einem Immobilienprojekt bezeichnet, der wie ein Unternehmer das Risiko und das Potential eines Projektes anteilig trägt.
Der Investor erwirbt eine Beteiligung an einer meist schon bestehenden Projektgesellschaft, die bereits Eigentümerin einer zu entwickelnden Liegenschaft ist. Dies unterscheidet den Investor etwa von einem Wohnungseigentümer, der eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude zu einem Fixpreis erwirbt.
Die Projektgesellschaft wird meist in Form einer GmbH & Co KG geführt. Die GmbH, eine Gesellschaft des Initiators, übernimmt als sogenannter Komplementär und damit Vollhafter die Stellung eines Geschäftsführers, die Investoren treten dieser Gesellschaft als Kommanditisten bei.
Je nach Art des Bauvorhabens unterscheidet man zwischen einer Umfassenden Sanierung oder einer Assanierung.
Bei der Umfassenden Sanierung wird ein bestehendes Gebäude unter Zuhilfenahme von Fördermitteln des Landes Steiermark saniert und ausgebaut.
Bei der Assanierung wiederum erfolgt zum Zwecke der Wohnumfeldverbesserung der Abbruch bestehender Gebäude sowie der Neubau eines Gebäudes, dies auch wieder unter Verwendung von Fördermitteln des Landes Steiermark, deren Inanspruchnahme bei beiden Arten dieser Bauvorhaben als notwendige Voraussetzung der begünstigten steuerlichen Absetzbarkeit unabdingbar ist.
Nach erfolgter Fertigstellung der Bauarbeiten erfolgt die langfristige Vermietung der geschaffenen Flächen.
Die Finanzierung eines derartigen Projektes erfolgt auf der Basis dreier Säulen:
- Eigenmittel der Investoren
- Fördermittel des Landes Steiermark (Annuitätenzuschüsse)
- Mieteinnahmen aus den geschaffenen Flächen
Nach planmäßiger Rückführung sämtlicher Darlehen und der vollkommenen Entschuldung der Immobilie dienen die Mieteinnahmen den Investoren als arbeitsfreies Zusatzeinkommen.
Die Investoren haben dabei maßgeblichen Einfluss auf die Gestaltung des Vorhabens, was meist in Form von regelmäßigen Gesellschafterversammlungen stattfindet.
Um in den Vorteil der steuerlichen Begünstigungen zu gelangen, ist es notwendig, dass der Investor als „großer Bauherr“ das finanzielle Risiko anteilig mitträgt – das sogenannte Bauherrenrisiko.
In Form des großen Bauherrnmodells können, sofern die Beteiligung im Privatvermögen gehalten wird, gewünschte steuerliche Effekte sinnvoll genutzt werden:
- Begünstigte Abschreibung (sogen. 15tel AfA) nach § 28 Abs 2 und 3 EstG
- Vorsteuerabzugsberechtigung
Gegenüber den Finanzbehörden ist dabei eine plausible Planrechnung vorzulegen, die das Erreichen eines steuerlichen Totalüberschusses innerhalb von 25 Jahren darlegt (steuerliche Liebhaberei).
Leistungen des Initiators
Um ein derartiges Projekt umsetzen zu können, bedarf es langjähriger Erfahrungen in sämtlichen Bereichen rund um Immobilien.
Mit mehr als 25 Jahren Erfahrung am Grazer Immobilienmarkt wird bei der Auswahl von Objekten größtes Augenmerk auf die Lage gelegt. Gute Vermietbarkeit, optimale Infrastruktur und Werthaltigkeit sind die wichtigsten Voraussetzungen für den Erwerb eines Objektes.
Mit einem seit ebenfalls mehr als 25 Jahren bewährtem Team aus Fachleuten aus den Bereichen Immobilien, Architektur, Steuern und Recht werden dabei die Konzeption und Abwicklung derartiger Projekte nahezu in Routine umgesetzt.
Sämtliche Tätigkeiten rund ums Bauen werden dabei abgewickelt:
- Erstellung der wirtschaftlichen Prognoserechnung
- Förderungsabwicklung
- Finanzierungsabwicklung
- Wirtschaftliche Bauverwaltung
- Koordination und Umsetzung der Planung, Ausschreibung, Kostenoptimierung und letztendlich Überwachung der Bauarbeiten
- Vergabe und Kontrolle der Hausverwaltung
- Laufende Vermietung der geschaffenen Mietobjekte
Zusätzlich wird die Geschäftsführung der Gesellschaft übernommen, die einerseits aus einem regelmäßigen Reporting über den Projektverlauf sowie einer laufenden Betreuung der Investoren besteht und so dem Investor jederzeit auf Abruf sämtliche relevanten Informationen über das Projekt gibt.
Ziel ist es dabei einem Investor möglichst umfangreiche Informationen und Mitwirkungsmöglichkeiten zu bieten und zu ermöglichen.
Die Vermietung erfolgt in einem sogenannten Mietenpool, sodass ein etwaiger Leerstand eines Mietobjektes die Investoren immer nur anteilig trifft – ein großer Vorteil gegenüber dem Wohnungseigentum.